Tuesday, 8 May 2012

Thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung

Thứ Hai, 07/05/2012, 15:07

Thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung

TTO - * Tôi định mua một mảnh đất 5x10m tại P.Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức. Đất đã có sổ hồng chung với chủ. Mảnh đất đó một phần chủ đã có nhà và đang ở và chủ đã bán đi một phần mảnh hiện tôi đang mua là chưa có nhà.

Vậy tôi xin hỏi quy định về tách thửa? Khi tách thửa thì gồm những giấy tờ và hồ sơ là gì? Phí tách thửa chuyển quyền sử dụng đất gồm những phí nào người mua chịu và người bán chịu? Khu đất tôi định mua là dự án quy hoạch treo.

Khi đo đạc phần diện tích mà mình mua thì cơ quan nào đo đạc, có tốn phí không, nếu có là bao nhiêu và ai chịu chi phí này, bên mua hay bán?

Tham Vo thi (thamvt2011@...)

- Trả lời:

1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì tại quận Thủ Đức, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với:

- Đất có nhà hiện hữu là 50m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;

- Đất ở chưa có nhà là 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Hơn nữa, trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Như vậy, với diện tích 5x10m, chưa có nhà, lại thuộc khu quy hoạch theo thông tin bạn nêu thì mảnh đất bạn định mua không đáp ứng đủ diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định.

Nếu vẫn muốn mua, bạn có thể cân nhắc một trong các trường hợp sau:

- Cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán;

hoặc

- Người bán xây nhà trên mảnh đất này rồi sau đó bán nhà cho bạn và làm thủ tục tách thửa;

hoặc

- Người bán chứng minh hoàn cảnh của mình để được giải quyết cho tách thửa theo quy định tại Điều 4 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND nêu trên: trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn có nhu cầu tách thửa, Ủy ban nhân dân quận, huyện, căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết cho tách thửa (nhưng diện tích tối thiểu của các thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25m² đối với trường hợp đất ở).

Tuy nhiên, cần lưu ý nếu tiến hành theo những cách thức trên, bạn sẽ gặp nhiều rủi ro và phiền phức vì hầu như phụ thuộc vào người bán và sự thiện chí trong giải quyết thủ tục của người bán.

Dưới đây, xin trả lời thêm một số câu hỏi mà bạn đặt ra:

2. Về hồ sơ tách thửa:

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ và Điều 20, Điều 23 Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, về cơ bản hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa và đơn xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Bản vẽ hiện trạng vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Bạn có thể liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Thủ Đức để được hướng dẫn thủ tục và cung cấp một số mẫu đơn theo quy định.

3. Về nghĩa vụ tài chính liên quan tách thửa:

Trong trường hợp của bạn, giả định việc tách thửa là dựa trên cơ sở quan hệ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính sau:

- Thuế thu nhập cá nhân (bên bán);

- Lệ phí trước bạ (bên mua);

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận và các khoản lệ phí địa chính khác (tùy trường hợp mà thuộc về bên bán hoặc bên mua);

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bên mua, khi đã được quyền sử dụng đất).

4. Về tổ chức đo đạc và phí đo đạc:

- Theo quy định tại Điều 8 Quyết định 54/2007/QĐ-UBND, bản vẽ sơ đồ nhà - đất do tổ chức có tư cách pháp nhân về đo vẽ nhà - đất lập.

Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận không cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất cho người có nhu cầu, mà do các doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh và có chức năng đo đạc bản đồ thực hiện.

Tại TP.HCM, đa số các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất hoạt động dưới mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn. Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng có chức năng cung cấp dịch vụ này. Bản vẽ được lập bởi các doanh nghiệp có chức năng sẽ được kiểm tra bởi cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Về mức phí phải chi trả:

Để phục vụ cho việc quản lý hoạt động tư vấn đo vẽ nhà ở, đất ở và công trình xây dựng, ngày 28-8-2007, UBND TP.HCM có ban hành Công văn số 5531/UBND-ĐTMT chỉ đạo mức giá đo vẽ lập bản đồ nhà ở, đất ở được xác định dựa trên đơn giá/m² và số liệu diện tích thực tế, nhưng không nhỏ hơn mức tối thiểu là 200.000 đồng cho một bản vẽ nhà ở.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền không quản lý và đặt ra giới hạn tối đa cho mức phí đo vẽ nhà – đất. Mức phí này được xác định bởi các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất và bạn có thể liên hệ các doanh nghiệp này để tham khảo và chọn lựa cho phù hợp.

Ví dụ, tại Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, căn cứ vào Thông báo số 590/TB-ĐĐBĐ ngày 16-6-2011 của Trung tâm, mức giá trích đo thửa đất tại đô thị dao động khoảng từ 1.250.000 đồng đến 4.050.000 đồng/thửa đất tùy diện tích.

Thông thường, người xin cấp giấy chứng nhận phải chịu phí đo vẽ để có được bản vẽ theo yêu cầu trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cũng có thể thỏa thuận với nhau về việc ai phải chi trả phí này.

TS luật ĐẶNG ANH QUÂN
(ĐH Luật TP.HCM)

Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: diaoc@tuoitre.com.vn.

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.

Địa ốc Tuổi Trẻ Online

source

http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=490641&ChannelID=240

Rủi ro khi cấn căn hộ để vay tiền

Thứ Sáu, 04/05/2012, 11:45

Rủi ro khi cấn căn hộ để vay tiền

TTO - * Tôi có ký hợp đồng bán căn hộ chung cư có chủ quyền do tôi đứng tên, có công chứng và giấy chủ quyền bên mua đang giữ để làm tin. Ngoài ra tôi và bên mua hoàn toàn không thực hiện nghĩa vụ gì tiếp theo sau đó.

Vì hợp đồng này thực chất là tôi vay tiền của bên mua, số tiền vay chính bằng số tiền ghi trong hợp đồng là giá bán căn nhà.

Hiện nay đã 6 tháng, tôi chưa thể hoàn trả lại số tiền vay và mất khả năng trả lãi. Bên mua yêu cầu tôi thực hiện hợp đồng bán nhà sang tên cho họ đúng như hợp đồng (dĩ nhiên tôi không đồng ý vì giá trị căn nhà thực tế gấp đôi số tiền tôi vay của họ ghi trong hợp đồng).

Tình huống xấu nhất là họ sẽ kiện tôi, và tôi:

Có phải bắt buộc bán nhà cho họ như ký trong hợp đồng không? Tôi có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình, thủ tục ra sao? Cơ quan nào sẽ thụ lý vấn đề thưa kiện này? Bên mua có thể tự mình đi sang tên chủ quyền sở hữu căn nhà được không? Nếu hợp đồng bán nhà này không có công chứng thì có gì khác không? Công an phường, quận nơi căn nhà tọa lạc có chức năng thẩm quyền xử lý việc này không?

Rất mong nhận được hồi âm sớm của anh chị, quý báo, các luật sư vì tôi đang rất lo lắng cho hành động dại dột của mình.

Kim Thanh, (svoizvn@y...)

- Trả lời:

Căn cứ quy định tại khoản 3 điều 93 Luật nhà ở, hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Căn cứ quy định từ điều 127 đến điều 134 Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự có thể vô hiệu do một trong những nguyên nhân: (i) vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; (ii) giả tạo; (iii) người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; (iv) bị nhầm lẫn về nội dung giao dịch; (v) một bên bị lừa dối, đe dọa; (vi) người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; hoặc (vii) không tuân thủ quy định về hình thức.

Căn cứ quy định tại điều 219 Bộ luật dân sự năm 2005, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất; vợ chồng có quyền ngang nhau đối với tài sản chung này. Đồng thời, theo điều 92 Luật nhà ở, bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở; và theo điều 96 Luật nhà ở, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản; trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì có quyền làm đơn yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Dựa vào các quy định nêu trên, đối với trường hợp của bạn, chúng tôi có một số ý kiến sau:

1. Nếu hợp đồng chưa được công chứng nghĩa là không tuân thủ quy định về hình thức của giao dịch dân sự. Theo quy định tại điều 134 Bộ luật dân sự, nếu một hoặc các bên yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn này mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Như vậy, nếu hợp đồng chưa được công chứng thì bên mua chưa thể tiến hành thủ tục sang tên chủ quyền một cách hợp pháp do chưa đáp ứng yêu cầu về mặt hình thức của giao dịch.

2. Nếu hợp đồng đã được công chứng, nghĩa là tính pháp lý của quan hệ giao dịch đã được công chứng viên kiểm tra, xác nhận là phù hợp trên cơ sở giấy tờ hợp pháp mà các bên xuất trình theo quy định pháp luật và trên cơ sở ý chí thực hiện giao dịch của các bên. Hợp đồng được xem là hợp pháp và các bên phải thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Trong trường hợp này, với hợp đồng đã được công chứng theo đúng quy định pháp luật và giấy chủ quyền bản chính, việc bên mua tự tiến hành thủ tục sang tên là không thể loại trừ.

Tất nhiên, nếu một bên thay đổi ý định, không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký và các bên không thỏa thuận được về vấn đề này, thì tranh chấp nảy sinh sẽ được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền. Do giao dịch dân sự là sự tự nguyện thỏa thuận giữa các bên nên cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ là tòa án. Cơ quan công an sẽ không có thẩm quyền xử lý khi không có dấu hiệu phạm tội.

Như vậy, để tránh trường hợp người mua tự làm thủ tục sang tên, kể cả khi hợp đồng đã được hay chưa được công chứng, bạn cần làm đơn ngăn chặn, trình bày bản chất của giao dịch gửi đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (phòng tài nguyên và môi trường và UBND cấp huyện nơi có căn nhà) để phòng ngừa việc cơ quan này thụ lý, giải quyết hồ sơ xin cấp giấy của bên mua; đồng thời nộp đơn tranh chấp với người bán tại tòa án.

Việc bạn có phải bán nhà cho người mua như đã ký trong hợp đồng hay không sẽ tùy thuộc vào phán quyết của tòa.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn cần có đủ bằng chứng chứng minh hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật. Bạn có thể tham khảo một vài cơ sở sau:

- Việc mua bán có thể vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể nếu căn nhà này thuộc sở hữu chung của vợ - chồng, hoặc của hộ gia đình mà chỉ có một mình bạn đứng ra giao dịch, nghĩa là người bán chưa phải là chủ sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên, thì các đồng sở hữu còn lại có quyền làm đơn yêu cầu tòa án giải quyết.

Tuy nhiên, do hợp đồng đã được công chứng viên kiểm tra tính pháp lý trước khi xác nhận, nên việc căn nhà thuộc sở hữu chung rất khó xảy ra.

- Việc mua bán có thể vô hiệu do giả tạo, cụ thể:

Theo điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực.

Theo đó, bạn phải chứng minh được giao dịch bán nhà là giao dịch giả tạo, còn việc vay tiền mới là giao dịch thật sự. Tất nhiên, việc chứng minh thực tế không hề đơn giản.

Trong trường hợp của bạn, chứng cứ hợp pháp trước tòa của bên mua là hợp đồng công chứng và bản chính giấy chủ quyền nhà mà bên mua đang giữ. Để chứng minh việc vay nợ, bạn cần có giấy biên nhận giao nhận tiền vay với ngày, tháng, năm cụ thể; giấy biên nhận ghi ngày, tháng cụ thể của từng kỳ thanh toán tiền vay (gốc lẫn lãi suất) và những thỏa thuận khác liên quan đến tài sản; cũng như tất cả giấy tờ giao dịch bằng giấy tay và các chứng cứ khác như giấy nộp tiền vào tài khoản của bên mua… Nếu có thể, cần thiết có người làm chứng cho việc vay, trả nợ và giao nhận tiền giữa hai bên.

Chúc bạn sớm giải quyết được khó khăn.

TS luật ĐẶNG ANH QUÂN
(ĐH Luật TP.HCM)

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.

Địa ốc Tuổi Trẻ Online

source

http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=490181&ChannelID=240

Tuesday, 3 April 2012

Sẽ đánh thuế nhà để hạn chế đầu cơ bất động sản

Thứ Ba, 03/04/2012 - 10:12

Sẽ đánh thuế nhà để hạn chế đầu cơ bất động sản

(DĐDN) Bộ Tài chính cho biết đang triển khai nghiên cứu việc xây dựng Luật thuế tài sản trong đó có việc đánh thuế nhà ở nhằm giúp thị trường BĐS minh bạch.

Trước mắt mức thuế nhà sẽ thấp

Đại diện Bộ Tài chính cho biết, trước mắt mức thuế nhà sẽ thấp, chỉ nhằm để người dân có ý thức kê khai. Bên cạnh đó, để hạn chế đầu cơ, Nhà nước sẽ kiểm soát chặt chẽ giao dịch nhà đất.

Đại diện Bộ này cũng khẳng định, khi luật thuế nhà ở ra đời, mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch BĐS và thanh toán qua các tổ chức tín dụng. Do đó, khi xuất trình hợp đồng chuyển nhượng để làm giấy chuyển nhượng thì phải có hợp đồng thanh toán qua ngân hàng. Việc có thêm luật thuế nhà ở cũng giúp hạn chế được việc giao dịch thanh toán bằng tiền mặt và ngăn trốn thuế.

Tuệ Nhi
source
http://dddn.com.vn/20120403100226201cat172/se-danh-thue-nha-de-han-che-dau-co-bat-dong-san.htm

Thursday, 1 March 2012

Quy định đất dành cho lối đi chung?

Tư vấn nhà đất

Thứ Năm, 01/03/2012, 14:54

Quy định đất dành cho lối đi chung?

TTO - * Ngày trước tôi có bán một mảnh đất diện tích 480m² cho vợ chồng bà Lưới, vì phía sau tôi còn rất nhiều đất (hiện tại đã có ba hộ ở trên diện tích đó) tôi muốn chừa diện tích đường chiều rộng là 3m, chiều dài là 21m để đi ra quốc lộ.

Vì đất nông nghiệp nên tôi không thể tách phần diện tích đường đi ra khỏi sổ đỏ được nên yêu cầu chồng bà Lưới viết một giấy tay phải chừa đường đi cho các hộ phía sau và khi sang sổ đỏ phải yêu cầu chú thích vào sổ đỏ phần đường đi.

Chồng bà Lưới đã viết giấy nội dung là chừa diện tích đất cho phần đường đi và khi tính tiền tôi cũng không tính phần đường đi. Sau khi chồng bà Lưới chết, con của bà Lưới lại kiện tôi và bít phần đường đi trên không cho các hộ phía sau đi.

Họ cho rằng đất đường đi là nằm trong phần sổ đỏ của họ, và không biết giấy viết tay của cha họ là ở đâu ra? Hiện tại tôi vẫn giữ giấy viết tay và tòa đang chuẩn bị xử. Cho hỏi tôi làm như vậy có đúng không và khi tòa xử thì tôi nên lập luận như thế nào để bảo vệ phần đường đi cho các hộ phía sau?

Nguyễn Thị Trang, (hointscb@...)

- Trả lời:

Về việc tranh chấp quyền sử dụng đất là lối đi chung.

1. Về câu hỏi đúng hay sai liên quan đến việc giao dịch giữa bà và chồng bà Lưới.

Để đánh giá sự việc đúng hay sai đòi hỏi phải xem xét, đánh giá toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan đến vụ kiện.

Do đó, chúng tôi không thể đưa ra nhận xét chỉ dựa trên những sự kiện do một bên cung cấp. Nhưng theo nhận xét riêng của chúng tôi, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chồng bà Lưới bà đã yêu cầu chồng bà Lưới phải chừa ra một lối đi chung cho các hộ sử dụng những thửa đất phía sau là hoàn toàn chính đáng và hợp lý.

Đối với việc đánh giá các bằng chứng do ông/bà đưa ra để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà và các hộ sử dụng đất phía sau, thì theo quan điểm của chúng tôi, bà phải chờ kết quả xét xử của tòa án. Vì tòa án mới là nơi có thẩm quyền và đủ điều kiện để xem xét và đánh giá toàn bộ chứng cứ liên quan đến vụ kiện.

2. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, bà nên chuẩn bị và cung cấp các chứng cứ sau:

i. Bằng chứng về việc chồng bà Lưới cam kết chừa ra 63m² (3m x 21m) làm lối đi chung cho các hộ sử dụng đất phía sau;

ii. Bằng chứng về việc ông/bà không tính tiền phần đất nêu trên;

iii. Bằng chứng về việc ông/bà không ký bất cứ hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất nào cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những bằng chứng nêu trên nhằm chứng minh phần đất nêu trên bà và chồng bà Lưới đã thỏa thuận dùng làm đường đi chung và không thuộc đối tượng của hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất do thực tế các bên không tính tiền sang nhượng cho phần đất này.

Ngoài các chứng cứ nêu trên có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của bà và các hộ sử dụng đất phía sau, thì bà có thể vận dụng điều 275 Bộ luật dân sự quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:

“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định khoản 2 điều này mà không có đền bù”.

Điều luật nêu trên được áp dụng khi bà không đủ những chứng cứ nêu trên hay những chứng cứ đó không đủ chứng minh cho quyền của bà và các hộ sử dụng đất phía sau có quyền sử dụng phần đất làm lối đi chung căn cứ theo thỏa thuận của bà với chồng bà Lưới trước đây.

Trân trọng,

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty luật TNHH Quốc An)

Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: diaoc@tuoitre.com.vn.

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.

Địa ốc Tuổi Trẻ Online
source
http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=473541&ChannelID=240

Monday, 13 February 2012

Mua đất chung có bán được không?

Thứ Hai, 13/02/2012, 11:55

Mua đất chung có bán được không?

TTO - * Tôi và một người bạn dự đinh mua một thửa đất tại xã Tân An, Thủ Dầu Một, Bình Dương diện tích 8,5mx29m và có 40m thổ cư còn lại là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.

Sau khi mua lô đất này tôi và người bạn có thể tách ra hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không. Vì hiện tại nếu mua thì cả hai người phải đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn nếu không tách ra được thì khi làm hai cái nhà trên mảnh đất đó có được không và khi một người cần bán thì phải làm sao?

Nguyễn Tiến Thành, (tienthanh1905@...)

- Trả lời:

Căn cứ điều 3 quyết định 36/2011/QĐ-UBND ngày 12-9-2011 của UBND tỉnh Bình Dương quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương, tại các xã thuộc thị xã, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở là 100m² và đất nông nghiệp là 400m² với chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên. Trường hợp thửa đất ở gắn liền đất nông nghiệp, chỉ áp dụng diện tích tối thiểu đối với đất ở.

Theo đó, dù trên đất có nhà hay không, khi tách thửa vẫn phải đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi tách thửa theo quy định trên. Trong trường hợp của bạn, tuy diện tích định mua có thể được phân chia thành hai thửa đáp ứng yêu cầu diện tích tối thiểu 100m² và chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên, nhưng diện tích đất này chỉ có 40m² đất ở, còn lại là đất nông nghiệp.

Do đó, để có thể tách thửa đáp ứng yêu cầu diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở, trước hết bạn cần làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng cho phần đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Sau đó, có thể tiến hành thủ tục xin phép tách thửa mà không cần thiết phải xây dựng hai căn nhà trên đất.

Trường hợp một người cần chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình dẫn đến việc tách thửa thì việc tách thửa cũng chỉ được tiến hành sau khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng nêu trên.

Tiến sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
(ĐH Luật TP.HCM)

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.

Địa ốc Tuổi Trẻ Online

Source

http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=473549&ChannelID=240

Monday, 2 January 2012

Thủ tục đổi sang sổ hổng

TTO - * Tôi sống ở quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng. Năm 1988, bố mẹ tôi được ban giám đốc Xí nghiệp vật tư đường sắt II cấp cho một thửa đất với diện tích 230m2 và tự làm nhà ở năm 1989. Đến năm 1996 đã được huyện Hòa Vang (lúc đó thuộc huyện Hòa Vang, sau này mới tách thành quận Liên Chiểu) cấp giấy chứng nhận QSDĐ (tức sổ đỏ).

Nay bố mẹ tôi xin cấp đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng thì nhân viên tiếp nhận hồ sơ quận Liên Chiểu xem qua hồ sơ nói :" Đây là nhà hóa giá của công ty nên phải nộp thuế 40% theo QĐ 4117 của UBND thành phố". Theo tôi được biết QĐ 4117 chỉ với trường hợp sổ nghiệp chủ, còn gia đình tôi đã có sổ đỏ thì không phải nộp thuế 40% phải không?

Hồ sơ nhà nộp cho quận gồm:

- 1 Giấy chứng nhận QSDĐ (có sơ đồ nhà)
- 1 Sổ nghiệp chủ
- 1 Biên bản bàn giao mặt bằng xây dựng công trình của xí nghiệp
- 2 Đơn xin cấp đổi (mẫu này do nhân viên tiếp nhận đưa để khai)

hoangdinhtung hoang, (tungxdmt@...)

- Trả lời:

Nội dung điều 1 quyết định 4117/QĐ-UBND ngày 4-6-2007 của UBND thành phố Đà Nẵng quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp hóa giá nhà không đúng thẩm quyền thể hiện “quy định mức thu 40% (bốn mươi phần trăm) tiền sử dụng đất theo giá đất ở do UBND thành phố quy định tại thời điểm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp nhà, đất có nguồn gốc nhà ở do cơ quan, đơn vị tự hóa giá không đúng thẩm quyền trước ngày 15 - 10 - 1993”.

Dù chưa rõ ràng, nhưng nếu hiểu theo đúng quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất thì quy định trên cho thấy việc thu 40% tiền sử dụng đất được áp dụng tại thời điểm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp chưa được cấp giấy, và theo điều 3 của Quyết định này, kể từ thời điểm

Quyết định này có hiệu lực thi hành, chứ không được áp dụng cho trường hợp đã có giấy chứng nhận và làm thủ tục cấp đổi giấy theo mẫu mới. Bởi thủ tục cấp giấy chứng nhận cho trường hợp chưa được cấp giấy và thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận là khác nhau. Trong đó, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận sẽ đơn giản hơn với thời gian thực hiện thủ tục cũng ngắn hơn (điều 12 và điều 23 nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009).

Bên cạnh đó, nếu trong giấy chứng nhận cũ không có ghi nợ tiền sử dụng đất, nghĩa là người được cấp giấy đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (hoặc thuộc trường hợp không phải nộp hay được miễn tiền sử dụng đất), nên khi cấp đổi giấy chứng nhận, người được cấp giấy sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này.

Nếu trong giấy chứng nhận cũ có ghi nợ tiền sử dụng đất thì khi làm thủ tục cấp đổi mới phát sinh vấn đề nộp tiền sử dụng đất còn nợ.

Một số quy định liên quan có thể tham khảo:

- Khoản 3 điều 4 luật số 38/2009/QH12 ngày 19-6-2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đầu tư xây dựng cơ bản quy định: các loại giấy chứng nhận hợp pháp được cấp trước ngày 01/8/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu mới thống nhất; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới và không phải nộp lệ phí;

- Khoản 1 điều 50 Luật đất đai 2003 quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch, có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 dđiều 50 Luật đất đai (ví dụ điểm e khoản 1 đề cập giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền đất ở theo quy định pháp luật) không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận. Hoặc nếu không có các giấy tờ nêu trên nhưng sử dụng trước ngày 15-10-1993 thì theo quy định tại khoản 4 điều 50 Luật đất đai 2003, hộ gia đình, cá nhân cũng không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận.

Quy định này cho thấy người sử dụng đất trước ngày 15-10-1993, dù là xin cấp giấy chứng nhận lần đầu cũng không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, người xin cấp đổi giấy chứng nhận càng không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Cần lưu ý, việc xác định và thu tiền sử dụng đất là dựa trên cơ sở thông báo bằng văn bản (thông báo nộp tiền sử dụng đất) của cơ quan thuế, chứ không dựa trên lời nói miệng của cán bộ thụ lý hồ sơ.

Do đó, gia đình bạn cần phải chờ có thông báo thu tiền sử dụng đất chính thức từ cơ quan có thẩm quyền mới biết được chính xác mình có phải nộp hay không nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp sau khi đã nhận được thông báo này và phải nộp tiền sử dụng đất, nếu không đồng ý, gia đình bạn có quyền nộp đơn khiếu nại việc thu tiền sử dụng đất không đúng quy định đến cơ quan trực tiếp tính và thu tiền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất

Thân,

Tiến sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
(ĐH Luật TP.HCM)

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.

Địa ốc Tuổi Trẻ Online

source

Binh Hoa Saigon

Thủ tục đổi sang sổ hổng
http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=466034&ChannelID=240

.: Tuổi trẻ Online - Địa ốc :.

diaoc.tuoitre.vn

Tuesday, 27 December 2011

Vi phạm hẻm giới có bồi thường?

Thứ Hai, 26/12/2011, 11:09

Vi phạm hẻm giới có bồi thường?

TTO - * Tôi có một căn nhà mặt tiền đường Điện Biên Phủ, Q.1, có một phần giáp hẻm cụt bên hông nhà, xây dựng từ 1977 quy mô 1 trệt + gác gỗ, thuê nhà sở hữu nhà nước. Năm 1991, gia đình làm thủ tục xin mua hóa giá và chỉ hợp thức hóa một phần nhà phía sau theo lộ giới đường Điện Biên Phủ thời điểm đó.

Năm 1999 khi có kế hoạch mở đường, do điều chỉnh lộ giới mới nên phần đất dư phía trước gia đình cũng đã hợp thức hóa năm 2004 theo nghị định 961, sau khi trừ phần diện tích bên hông nhà vi pham quy hoạch hẻm dự kiến. Nay gia đình tôi xin phép xây dựng trên phần diện tích đã hợp thức hóa (thể hiện sổ đỏ năm 2004) thì được UBND Q.1 cấp phép xây dựng với quy mô 5 tầng.

Xin hỏi phần nhà còn lại theo hiện hữu (2 tầng, kết cấu không liền khối với công trình mới, xây dựng thời điểm mở đường 1999), chưa có kế hoạch thực hiện mở rộng hẻm, tôi có được phép giữ nguyên trạng sử dụng hay không?

Phần diện tích vi phạm hẻm, tôi có cam kết tự tháo dỡ khi Nhà nước yêu cầu thực hiện quy hoạch, vậy khi Nhà nước thực hiện quy hoạch hẻm, phần diện tích (1 phần diện tích vi phạm hẻm giới, đã hóa giá thời điểm năm 1991) có được hỗ trợ bồi thường?

(sonkts92@...)

- Trả lời:

Căn cứ quy định tại điều 8 nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 3-12-2004 và điều 8 quyết định 35/2010/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 28-5-2010, người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường đối với phần diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có một trong các giấy tờ hợp lệ được quy định tại các điều luật này, ví dụ như giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với đất ở.

Trong trường hợp của bạn, tuy vi phạm hẻm giới nhưng phần diện tích đất nào đã được hóa giá và cấp giấy chứng nhận thì cũng thuộc trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Đối với nhà xây dựng trên đất, theo thông tin bạn trình bày là được xây dựng từ năm 1999, vào thời điểm này đã có quy hoạch hẻm nhưng chưa triển khai thực hiện.

Bạn không nêu rõ việc xây dựng có giấy phép xây dựng hay không, nhất là đối với phần diện tích vi phạm quy hoạch hẻm, nhưng với việc bạn được xây dựng và có cam kết tự tháo dỡ khi Nhà nước thực hiện quy hoạch thì có thể hiểu bạn được phép xây dựng tạm.

Theo đó, căn cứ quy định tại điều 5 thông tư 03/2009/TT-BXD ngày 26-3-2009 của Bộ Xây dựng và điều 8 của quyết định 68/2010/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND TP.HCM thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó bạn phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và bạn phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình, đồng thời phần công trình xây dựng này sẽ không được bồi thường.

Thân,

Tiến sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
(ĐH Luật TP.HCM)